与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产行业如今已初具规模，但隐忧依然存在。

 

　　产业地产开发关键问题

 

　　1、开发模式

 

　　从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。当前，产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。

 

　　2、战略研判

 

　　产业地产拿地阶段必须进行战略研判，以便企业进行投资决策。战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值，以及项目本身所创造的商业价值。在战略研判的基础上对项目进行概念包装，提升项目战略价值，可更好地向地方政府索取政策支持。

 

　　3、商业模式

 

　　重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题，商业模式创新的关键在于如何颠覆简单的产品“租售”模式。产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色，盈利渠道也存在土地、物业、投资、服务、资本化等多种方式，项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况，合理定位自己的角色，明确盈利渠道，创新商业模式。

 

　　4、产业定位

 

　　产业是产业地产的内容，也是产业地产的核心，经过多年的发展，产业地产的产业内容也经历了由混杂到专业的过程，未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。分析园区面临的产业机遇，判断产业发展逻辑，明确产业体系对于产业地产的开发运营至关重要。

 

　　5、产品定位

 

　　物业产品是产业地产的载体，也是回收投资、实现收益的标的。产品定位首先体现在如何选择园区的产品线。产品选择跟区域经济、自身实力、周边竞争等诸多因素有关，选择什么样的产品，意味着将走什么样的道路；产品定位其次体现在怎样提供符合甚至超出用户预期的产品。

 

　　企业对产业物业的要求十分高，专业化、个性化强，不同的产业对物业的柱间距、消防、层高等要求可能差别很大，这就给园区开发产业物业提出了比较大的问题，产品设计一旦有偏差，租售都可能出现大问题。

 

　　6、市场定位

 

　　重点解决客户群体的问题。市场定位需要建立在大量的企业调研的基础之上，是来自区域产品需求，来自本地产业升级，还是来自周边产业外溢，要对各类潜在客群进行系统的分析。

 

　　7、空间规划

 

　　坚持将产业地产策划与概念规划结合起来做，将产品、公共平台等载体落实到空间层面，制定产物结合的概念规划方案，系统性的解决园区的土地利用、物业配比、指标体系、道路交通、绿化景观灯一系列问题，一方面便于园区营销宣传，另一方面便于指导后期园区的开发建设。

 

　　8、运营策略

 

　　从营销推广、产业招商、产业投资、服务体系、组织架构、配套政策等方面制定园区的运营策略，并制定近期的行动计划。要研究新的客户群体和服务需求，面对新的客群特征绘制产业地产的作战地图。服务模式创新的关键在于如何找准入园企业的“痛点”投其所好。

 

　　产业地产开发创新思路

 

　　针对以上8个关键问题，需要结合产业地产的发展趋势和最新实践，适应创新创业、互联网＋和金融创新的大环境，从产业地产项目的商业模式、开发操作、发展路径等方面进行创新的思考，探讨新的发展思路和发展路径。

 

　　一、产物一体

 

　　产业、物业综合开发：变孤立的房产开发为综合产物协同开发，通过物业建设打造硬环境和硬载体，为人的各种需求提供各类服务，将成为物业“盘活”的主题内容，当物业可以实现持续的收益，通过资产证券化便可以实现产物开发的更高阶“盘活”。

 

　　二、招培一体

 

　　主动产业培育：变“被动招商引资”为“主动产业培育”，在传统招商基础上，通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入，建立产业孵化培育优势，促进产业集聚发展，形成完整产业链条。“招培一体”，双向出击，解决产业难题。

 

　　三、政策+资本+产业

 

　　围绕产业良性发展：以产业为核心，寻求政策支持，寻求资本合作。向政府要政策和资源支持，整合产业基金公司、投资管理公司等各种资源，以多种资本形式投资行程园区产业集聚。同时通过服务体系、配套体系建设实现要素共享、规模效益，促进产业集聚发展。

 

　　来源：前瞻经济学人