产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。在盛行的去地产化、稀缺的土地供应及高涨的住宅用地价格推动下，从2017年下半年开始，房企开始转型产业地产，以寻求新的利润板块。

 

　　房地产和产业地产有什么区别？

 

　　与传统住宅销售贯彻的“一锤子买卖”不同，产城项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。慢下来，稳健运营，成为操作产业园的基本要求。

 

 

　　产业地产的盈利模式是什么？

 

　　产业地产最常规的做法自然是收租金。跟商业地产一样，租金回报率成为衡量一个项目是否成功的主要标准。但随着产业园的兴起，要面临招商难、租金低等各种难题。有的项目为了招商，甚至给出免租金的条件。因此单一的依靠物业收租模式已不适应现在的市场。说到底，产城项目提供的是生产性服务，其盈利模式不应该局限于收租金，而是通过创新服务模式创造新的价值点。比如，园区可提供法务、人力资源、融资租赁、对接高校科研资源等方面的服务，甚至还可以进行直接的业务合作，从而产生盈利。

 

　　而更“高级”的盈利模式是跟金融挂钩，由房企组建产业基金，通过投资股权的方式扶持企业，然后借助资本市场实现股权退出，从而实现盈利。

 

　　通常，产城项目住宅配套是必不可少的要素。开发商会通过销售住宅回笼一部分资金，从而达到前期的平衡。但由于住宅体量不高，其占比一般不会超过项目的三成，所以完全依赖住宅销售实现盈利也是不可能的。

 

　　值得注意的是，做产业园区开发的企业，已具备房地产开发的能力和经验，不需要与房企合作。而另一方面，房企总是希望将利润空间理想的住宅用地揽在自己名下，所以双方难以实现联手。因此，市场上最理想和最常见的组合是实业企业与房地产开发商合作，比如思科和碧桂园。