产业园区开发可以分为不同的层次，针对不同的层次，园区开发内容有所差别。在早期的园区开发实践中，园区开发者只需要完成土地平整和基本的道路管网建设，形成初级产品——工业用地、商业用地或居住用地，就可以开展招商引资、园区运营等日常工作。此时，园区开发的任务相对比较简单。

 

　　随着时代的变迁和经济的发展，企业对园区的需求越来越具体化、多元化，单纯的土地批租已不能满足企业的需求，因此，园区开发主体不断探索出多样化、个性化的开发内容。纵览整个园区经济发展历程，总结园区开发的各种建设活动并结合多年的产业园区开发策划从业经验，将园区开发分为土地一级开发、功能载体建设和整体环境营造三个层次。

 

　　从土地一级开发到功能载体建设再到整体环境营造，如同建房子过程中的打地基、搭框架、精装修，每个开发层次都能衍生出大量的开发内容，因此，明确不同开发层次的开发任务成为园区开发前期准备的首当其冲的工作。

图1：园区的开发层次和任务界定

 

　　第一层次：土地一级开发

 

　　园区开发不能凭空进行，必须占据一定的地理空间。土地开发是园区开发最基础层次的要求，它是指对土地进行整理投资的开发过程，具体来说就是按照园区规划要求，开发主体对园区建设用地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础配套设施建设，从而将“生地”做成“熟地”的全过程。

 

　　由此可见，土地开发是土地出让或项目开发的前期行为，以拆迁安置、土地平整和基础配套设施建设为重点，并以土地“由生变熟”为开发结果。我国产业园区“熟地”程度经历了从“三通一平”到“十三通一平”的渐进改变，如山东日照高新技术产业开发区即实现了土地一级开发的“十三通一平”。根据“熟地”程度不同，土地一级开发的内容不断丰富，开发成本也不断增加。

 

表1：土地一级开发任务界定

 

　　除了基础设施建设内容的不同，基础设施建设的技术手段也在升级。传统上，各种城市管线均采用直埋或架空的方式进行铺设，随着科技的发展以及城市化水平的提高，传统的管线铺设方式越来越不适应城市可持续发展的要求，采用共同沟的模式进行管线的铺设成为园区开发建设的趋势与潮流，我国继1994年底在上海浦东建立国内第一条规模较大、距离较长的共同沟后，北京、济南、杭州等地也相继开展了这一工程。

 

　　第二层次：功能载体建设

 

　　功能载体建设是建立在土地一级开发的基础上对土地的深度开发，是完善园区服务配套，增强园区专业服务能力，提高园区土地集约利用能力，提升园区项目吸引力和整体竞争力的重要手段。随着园区经济的不断发展，简单的土地招商模式已不能适应时代的潮流，推动相关功能载体建设已是大势所趋。根据载体功能不同，功能载体大致可分为配套服务类、产业运营类、产业服务类三种类型，具体内容如下表所示：

 

表2：功能载体建设任务界定

 

　　第三层次：整体环境营造

 

　　整体环境营造是指营造出一种既有利于提升企业和园区生产、生活质量，又有利于集聚优质的产业资源和一流的人才资源的氛围。整体环境营造是对园区更深层次的开发，已成为众多相对成熟型园区的发展方向，如上海金山建设的生态型工业园区，花园式办公的上海浦东金桥、美国硅谷建设的花园式园区，苏州工业园区建设的智慧型园区等。如表3所示，园区整体环境营造主要体现在绿化景观、生态载体、人文设施、社区建设四个方面。