一线城市地王背后的投资逻辑
尽管前夫所指,但北京的雾霾依旧肆无忌惮,风一停变疯狂,这很像国内一线城市的地价和房价,顶着泡沫论,在中国经济一片疲态中我行我素。当北京五环开外的楼面地价已经涨到5万以上的时候,深圳的房价正迎来又一轮主升浪,一线城市的房地产市场似乎正在进入一个细思极恐的循环圈,面粉贵过面包,进而面包价格大涨,进一步触发面粉价格继续上涨。当前,一线城市楼面地价高过同地段房价几乎已经成为“新常态”,六位数房价的时代已渐行渐近,似乎天空才是一线城市地价的尽头。
人们一般将一线城市的火爆归结为:不差钱、市场需求大与供给刚性及基础配套设施的投入改善。中国式量化宽松毋庸讳言,当前中国已进入利率下降周期,M2的增长虽然较前些年有所下降,但相对于下滑的经济增长,仍然高出几乎一倍,充沛的市场资金是一线城市不动产价格上涨的助推器。同时,一线城市人口仍然处于净流入状态,大量“新市民”的住房需求仍然旺盛。以北京为例,在加大力度进行人口疏解和产业转移的情况下,官方统计2014年常驻人口仍然增长了近40万人,按照人均20平米的居住需求,也意味着800万平米的新增住宅需求,这与这几年北京市商品房(住宅)销售面积的中位数相差不远。相对于依旧旺盛的消费需求,一线城市土地供给有限的问题也非常突出,在限制一线城市进一步扩张城市建成区的大的政策限制下,北上深广的地荒基本无解。最后一线城市地铁、学校、医院及公园等基础配套设施的投入力度大,这必然也会导致土地和房价的上涨。
以上分析显然是合理的,但说服力还不够。例如,除了一线城市,还有相当数量的二线城市人口也是净流入,虽然土地供应不足,但一线城市房价的上涨速度一直超过收入水平上涨,为何房价收入比更加良性的二线城市房价却滞涨?资金为何只青睐一线城市而不像上一轮那样,实现各级城市的普涨?一线城市上涨空间有多大,要一直这样狂飙下去吗?要回答这些问题,我们还需要透过现象看本质,寻找更深层次的原因。
首先,我们从产业布局这个角度进行分析。在现代产业体系中,中国一线城市是“都市型”产业的重镇,包括金融、互联网、文创、都市型工业、高端医疗、高端教育等,这些产业无论从盈利和吸金能力还是人才吸引上看都是金字塔尖的产业,而且这些产业也代表了产业升级的方向。相对于其它城市,这些高大上产业在一线城市的聚集无论从体量和质量都远超一筹,这其中固然有一线城市高等教育资源集聚、技术创新活跃、产业基础环境好等先天条件,更与我国的经济发展同大多数东亚国家一样,都是政府主导发展型有关。这种经济发展模式导致产业资源跟着权力的指挥棒走,在中国则是跟着城市的行政级别走。这可以解释为何韩国形成了首尔一枝独秀的经济分布和日本最终形成东京和大阪两大经济圈。而在中国,北上深广同样是三大经济圈执牛耳的城市,这背后权力和政策所导引的资源聚集扮演了巨大作用。在经济新常态下,产业价值沿城市等级的梯度分布更加明显。
常识告诉我们,土地的价值最终取决于它所承载的产业的产出价值,当一线城市的土地上承载的是中国最具成长性、最有价值的产业时,它的价值必然是最高的。就如同硅谷的地价与房价,与城市的自然条件关系不大,却与其主导产业密切相关。因此,比产业价值,一线城市可以俯瞰其它城市,地价自然也应该俯瞰其它城市。
第二个分析角度是经济发展与财富积累。经历了30多年的快速发展,中国社会积累了巨大的社会财富,这些财富体现在我们的外汇储备和日益扩大的海外资产上,但更大的部分还在国内,其中相当部分凝结在了中国的不动产资产中,未来中国经济的发展速度下降,但是仍然将保持中高速增长,人均GDP和人均可支配收入也处于较快的增长期,大量的研究表明:当一国经济保持较快增长时,房价不可能崩盘;从长期看,各国的房价收入弹性约等于1,换言之,房价的增长与收入增长同步。因此,未来中国不动产的总价值将继续上涨,但是这个上涨不会是普涨。
从1955年到1990年,日本房地产的价值增长75倍,同期,东京的地价却上升了116倍,为全国之最。事实上,日本东京、大阪、横滨、名古屋、京都和神户六大城市的地价和房价涨幅都远超全国平均水平。这种房价的不对称上涨(核心城市快速上涨,与其它城市迅速在不动产价格上拉开差距)并非孤例,中国唐代的长安、两宋的开封、临安(今杭州),现代社会韩国的首尔、台湾的台北、哈萨克斯坦的前首都阿拉木图等等均是如此。
为什么会是这样?这就又要回到我们第一个分析角度,一线核心城市具有最好最多的产业创富机会,资源聚集,因此,它理所当然的成为整个国家的经济发展高地和财富聚集重镇。作为世界第二且即将成为世界第一的经济体,巨大的资金和财富必然会托起几个昂贵的城市,这些城市的房价比肩纽约、伦敦,超越地位日渐滑落的香港是必然的。在这些城市,房价与当地的供求关系弱相关,与经济总量和货币总量强相关。
除了增长的预期,一线城市特别是一线城市核心区域房价的稳定性表现也是优秀的,由于位置的稀缺性和不可替代性,这些区域的不动产价格表现相当稳定,我们回顾香港、美国的几次不动产周期波动,即使是发生系统性的金融危机,核心区域的房价从抗跌和快速回升这两个方面都表现优异。
股票和不动产是人类社会最大的两个投资池,在过去十年,中国投资人把大量财富投入到不动产中,这个趋势正在逆转,然而一线城市仍然将凭借良好的收益性、稳定性以及流动性(市场容量大,交易活跃,资产证券化便利)吸引降息周期下国内那些喜欢中低风险的大资金的青睐,被抛弃的是三、四线城市的地产。可以说,中国社会当前的资产重置体现在三个方面(前两点已经是伟光正了,也非本文要点):国内资产向国际资产配置转变,不动产过渡配置向股票资产配置转变,不动产资产配置向核心区域、特殊资源的不动产资产配置。面对这个趋势,不动产投资人们,你们准备好了吗?
相对于投资人,现在最纠结的还是地产开发商。扎堆于一二线城市的开发商并没有从增长的房价中获利,反而推高了地价,高地价和较短的开发周期及开发销售的商业模式使开发商承担了高地价的全部风险却只能分享较少的土地增值收益,怎么办?想透了这一层其实开发商应对答案也已经出来了,在一线城市放弃过去哪种快周转、追求规模的发展模式,加大持有面积,走开发销售与持有经营平衡发展的道路,这方面,香港的新鸿基等开发商是我们的标杆。
最后展望一下,一线城市的地王逻辑决定了,地王的故事还会继续上演,只是故事的主角会越来越金融化、基金化,房地产正在快速进入成熟产业时代,我们还应该继续以美国和香港的老师为师,不过学习的内容将主要不再是产品设计、营销和专业化管理,而是资产管理、房地产金融和房地产周期的研判与管理。
(文章来源:和君咨询)