就全国产业园区发展而言，上海的园区发展无疑处于领先位置。经过二十多年的发展，上海产业园区进入到了主要依靠存量土地开发利用的阶段。招商引资内参选取此文在对上海2040城市规划和“十三五”规划研究基础上，提炼了上海园区经验分享给诸位。

　　【招商引资内参正文】

　　通过对上海产业园区研究，我们可以看到5大发展趋势明显：

　　一是产城融合发展趋势，部分较大规模的104区块，围绕人的高品质需求，将适度增加居住、休闲功能，推进产业融合和产城融合；

　　二是用地复合利用趋势，工业用地、研发类用地、商办用地和住宅用地在控详规划上将逐步落图，实现用途混合；

　　三是开发主体多元化趋势，除了传统园区开发商外，国内外优秀的园区开发机构、传统的住宅和商业地产商等都已经不同程度的进入了园区开发领域，园区开发产品不断丰富；品牌效应凸显；

　　四是园区开发基金化趋势，产业地产开发的长周期、大资金、专业化特点，催生了”基地+园区地产基金+创业企业风险投资基金”的协同融合发展；

　　五是园区服务集成化趋势，为满足入驻企业和人的全面需求，充分利用”互联网+”、产业联盟、共享经济等多种方式，提供全方位的企业服务。这些趋势变化对园区二次开发工作提出了新的要求，特别是以下三个方面工作的重要性凸显。
 

　　一、体制机制呈保障

　　一是建立有效、有力的政府议事协调机制(如区域开发管委会、领导小组、联席会议等)。园区开发，特别是涉及大量存量用地的园区开发，由于涉及政府、开发机构、原有业主等多方利益，涉及规划、土地、产业、环保、建设、交通、人口等众多政策以及市、区、街镇三级政府，一个有效、有力的政府议事协调机制，必不可少。有利于协调解决园区开发中遇到的瓶颈问题，实现各方充分的沟通交流。这也是上海推进重点园区开发的成功经验之一。

　　二是明确园区开发机构定位并充分授权。面对大量已出让的存量用地，园区开发机构如何推进二次开发，是负责划定的整个区域开发，还是单个地块的开发在规划编制、土地收储或转让、招商引资、开发时序等方面是否有政府明确的授权；如何处理与街镇所属的原有园区开发机构的关系 如何确保股东的协调一致等一系列重大问题，应当有明确的结论和执行依据。
 

　　二、开发模式是关键

　　对于推进园区二次开发，开发机构面临在土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地)，抑或一二级联动开发的问题：在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题 在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。归纳起来，目前园区二次开发的典型模式包括：

　　一是临港模式。在临港管委会的统一规划和管理下，由临港集团、闵联集团、港城集团、张江集团、金桥集团、陆家嘴集团等共同开展土地一级开发、二级开发工作。国内包括苏州工业园区等均采用类似模式。开发机构一般具有政府背景，与各级政府紧密协作，共同推进区域开发。

　　二是漕河泾松江园区模式。即仅开展土地二级 开发，通过招拍挂拿到土地后，进行统一规划开发，招商引资，自行确定园区内土地出让、厂房(楼宇)出售安排。与政府在税收(专项资金)、股东权益等方面进行密切合作，通过”区区合作、品牌联动”实现共赢。

　　三是华夏幸福模式。是典型的园区开发PPP模式，已经写入了国家发改委即P项目典型案例中。由固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供得设计、投资、建设、运营一体化服务，通过政企合作、特许经营、提供公共产品和服务、明确收益回报机制、实施风险分担机制等推动区域发展。

　　四是创意园区模式(如越界、8号桥等)。在不涉及产权关系变更的情况下，以租赁方式获得土地及房屋使用权，进行改造后再利用。

　　五是创新工场模式。将专业的创业导师、良好的天使投资和风险投资、全方位的创业创新服务，以及政府在空间载体等方面的支持进行协同，将园区载体的薄利甚至亏损与风险投资的高风险高收益进行组合，实现共赢。

　　六是普洛斯物流地产模式。普洛斯通过引入海外地产基金，通过专业化的园区定位和运营，实现稳定收益后，将资产打包实现证券化、基金化，再进行滚动开发。

　　七是清华科技园模式。如清华科技园在松江中山街道的项目，采用轻重资产分离的模式。重资产公司负责土地招拍挂、规划开发、资产管理等：轻资产公司与重资产公司签订委托服务合同，负责园区招商引资、企业服务等。为体现激励，轻资产公司一般由公司高管持有一定比例的股份。

　　八是万科模式。在推进住宅地产的同时，通过商办用地上的精细化商业地产开发、“星商汇”企业服务模式、与天安数码等合作开发研发类用地等方式，稳步进军产业地产领域，打造万科特色的园区产业地产。
 

　　三、苦练内功是前提

　　园区开发不同于住宅开发，除了地产产品、物业服务之外，还需要考虑产业特点、企业需求；除了土地招拍挂、工程项目报建审批之外，在规划、建设、招商、企业服务的全生命周期中，需要获得政府各个部门的全方位支持。

　　园区开发，特别是二次开发，对开发机构提出了更高的要求。如在园区整体规划和产业定位方面，需要把握产业发展趋势和区域发展特点；在园区规划建设中，需要打造满足不同用户需求的、有品牌的园区产品线；在园区品牌宣传推介方面，需要制作高质量的视听材料；在与政府、原有业主的沟通交流方面，需要更加积极，掌握主动权；在与行业先进对标方面，需要发挥各自专长、形成园区开发联盟，共同推进区域开发。