其实这个话题我们之前已经讨论过很多次了，孵化器是产业园区的试金石，也越来越成为成熟园区的标配。孵化器一定是中国特色产业地产的核心，可以让园区变得链条更完整，更具活力和竞争力，双方天然就有很好的融合性、而且，如果不能对产业端有所把控，是不能持续形成闭环生态链和平台的。

       现在不仅是主流的产业地产商做孵化器，就连花样年、万科、优客工场、鸿坤、招商局、星河这些外行房企都在试图用孵化众创这个工具来撬动甚至颠覆产业地产领域，相信产业地产界的土著们都已经开始感受到巨大的压力了吧？

       12月18日，招商局集团旗下厘米空间孵化器开业，百年招商正式进入孵化器领域，布局互联网+投资。2个月前，花样年创客空WE WO R T H在深圳首 个落地项目，按照规划，WE WORTH将被打造成独立的资本运营平台，旗下涵盖由花创咖啡、花样创客、花创基金组成的初级孵化器WE MAKER。7个月前，5000平方米创客世界在星河WORLD启动，深圳创新投资集团联手星河集团共建的天使投资中心也同期揭牌。天安云谷也已经运营堆栈和极创空间两个垂直孵化器。

       下面由产业地产、孵化器、学院三个领域重量级观察嘉宾共同探寻，产业地产进入深水区自建孵化器，带着怎样的初心而来，又有哪些已经走出来的路？

 

合跨界之力探寻产业地产前行路径

 

       从住宅到商业，从商业到产业，地产下半场，人傻钱多的活儿越来越少。就像互联网总是从行业最容易入手的地方介入生活，最终却也没有拉下任何一个角落。难并不全是坏事，壁垒的背后，往往充满了机遇和长久的可持续发展。就这样，产业地产热了。

       如果从蛇口工业区算起，产业地产至今已有超过30年的历史，历经厂写、园区、综合体等多重形态，就像O2O一样，如今迎来两端向中间的抢滩，房企入手便要整合产业资源，产业切入便要引进地产资源，金融成为其中无形的纽带，产业地产成为产业和地产深度融合的界面，地产也越来越多地倒映出这个时代的身影。

       每期一个话题，持续见证并记录产业地产前行路径，是开设这个板块的基本目标所在。如果还可以为行业前行提供多一点动力，那更是再好不过了。欢迎提出在产业地产开发运营中遇到的问题，让我们合跨界之力探寻解决之道。

 

▎机遇：

▎产业园孵化器丰富企业平台生态

▎又可为现有产业寻求突破升级

 

       产业园自建孵化器，最直接的动力就是盈利模式可以从此前单纯的销售和租赁，向更加多元化的方向发展，尤其是当政府补贴额度逐步升级以后。

       除此之外，早在创客世界尚在规划中时，星河雅宝房地产开发有限公司常务副总郭智炜便曾经表示，打造孵化器是因为希望构建完整的企业生态，从种子企业的产学研机构，到创客空间，到小微企业的孵化器、加速器以及成熟期的总部基地，在园区内部拥有自我循环能力，对内和对外逐渐形成生态。

       今日启动的招商厘米空间，则专注和招商局产业相关的智能互联、先进制造、互联网金融、跨境电商、智能家居、移动医疗等行业。招商方面相关负责人表示，旨在协助集团现有交通、金融、房地产三大传统产业获得“互联网+”先发优势转型升级，并布局未来10年新兴产业。

       天安云谷的孵化器则更为垂直，深圳天安骏业投资发展有限公司总经理杨毅介绍，堆栈主要聚焦于智慧城市和智慧园区，利用天安在智慧园区建设方面在全国领 先优势，将各种应用需求通过孵化器发包出去，同时也为入孵团队解决了市场问题。

 

▎挑战：

▎1个项目要Cover掉其他9个项目风险

▎风控和创业生态链构建是最大挑战

       产业地产自建孵化器，资本和空间似乎都不成问题。除此之外，相比较纯资本推动的孵化器，招商、花样年、星河、天安更自带初创项目起步阶段所需要的市场，无疑是吸引初创项目的核心所在，同时也大大提高了成功退出的成功率。

       即便如此，风险控制依然被认为是孵化器的壁垒所在。“我们对外一般说成功率在30%- 40%，这个比例已经非常之高，但通常成功率只有10%- 20%，甚至更低，这意味着有时候需要1个项目C over掉其他9个项目的风险，还有团队运营成本。”一不愿透露姓名的深圳知名孵化器负责人表示，即便对于专业的创投机构，早期投资也是非常有挑战的。

       前3W集团COO兼基金负责人郑焕德认同园区自建孵化器的丰富资源，但担心在创业生态链的活力和动力上或有不足，建议不妨跳过孵化器从加速器做起。同济大学发展研究院院长任浩只有一个核心建议，可以做，但别垄断。

    

嘉宾观察

▎深圳天安骏业投资发展有限公司总经理 杨毅

▎寄望孵化器撬动园区运营，是本末倒置

       作为园区，培育企业本来就是应有的职能。不少园区闲余空间形成了对创业的低成本的支持，这对于推动双创是非常有益的，深圳的创业环境也会越来越好。但运营水平参差不齐，目前如何做出差异化，是园区面临的主要挑战。不少园区寄望孵化器来撬动园区的运营，是本末倒置的，孵化器的成功运营应该建立在成熟的园区运营基础上。

       天安云谷计划与东方富海及园区龙头企业等联合成立投资资金，初始规模1亿-2亿，主要投资天安云谷入园的互联网与智能硬件等企业，未来公司计划每年在营业收入中固定安排一定比例资金，逐步做大。目前还处于前期阶段，谈不上收益，最大挑战是对入孵团队和项目的市场评估，通过东方富海专业的投资团队，克服挑战。

 

▎微游汇孵化器CEO徐海风

▎孵化生态和团队完善吗？

       现在到处都是孵化器，对于创业者是优势，对于孵化器本身未必是好事。一个孵化器能否成功，现在拼钱已没有太多意义，主要看本身所处的行业背景、产业链构建情况以及管理团队的组成。

       产业园做孵化器，我们看到更多的还是挑战。首先是整个孵化生态的挑战，即便大的生态环境是完整的，但公司在其中是否具备生态资源才是关键。其次是孵化团队的完善，这个团队至少要有三类人，垂直行业的资深人士，了解行业规律并且能够协助整合产业资源；创投背景人士，把握投资风险并且整合创投资源；推广运营方面的专业人士，无论是孵化器或是孵化团队都有推广需求。还有一个隐性的挑战是，盈利模式是否清晰。如今创投风险也在加大，产业园建孵化器可以在园区内做产业的上下游延伸，本身有利于资源和产业链的整合，但是如何在一个领域建立自己的核心竞争力，找到自己的盈利模式，而不只是凭借租金和空间优势做一个联合办公空间，是值得产业园区思考的。

 

▎前3W集团COO兼基金负责人 郑焕德

▎跳过孵化器从加速器做起，找人合作建圈子或更好

       产业园区做孵化器，更多是从地产激活和周边带动的角度出发，而不是创新创业出发，所以对比创新孵化器，会少了很多活力，也包括缺少创业者在创业路上资源的提供，创业生态链的建立。如果从创新创业来看，给到创业者的帮助不够，但从联合办公角度去看，产业园区一般提供的办公环境都会比较好，整体配套服务也更到位，再加上灵活的设置和给到创业者的优惠，对创业者有不小吸引力。同时，不少产业园区还有一定的产业资源，包括媒体、硬件外销等，所以不妨可以结合产业园区的资源特点，适合针对细分的创业领域进行孵化服务。

       所以建议园区做孵化器时可以考虑做成加速器，面向稍微起步了的团队，如融过天使轮或A轮的，提供有质量并且灵活扩张的办公场地，应付团队的随时扩展或收缩。同时注重团队与团队之间的联合建设，把孵化器做成创业者的圈子，产生聚集效应，适当地引入活动活跃创业气氛。最 好还能考虑跟一些创新孵化器合作，双方一个提供场地和配套，一个提供项目招驻和服务，分工合作好一个优秀的孵化器。

 

▎同济大学发展研究院院长 任浩

▎园区做孵化器有天然优势，可以做但别垄断

       通过孵化，产业地产和企业之间从简单的房客关系，转化为伙伴关系，从之前简单的提供租售，转化为园区企业的股东，初创企业有这个需求，而园区本身对企业又十分了解，便于监管和服务，有得天独厚的优势，同时也推动园区从单点利润变成多点利润。

       由于金融背景的欠缺，园区的局限性在于，判断企业风险的能力可能不足。而国有体制下的园区，对于所谓失败的承受能力也是不足的，决策极可能也很难充分满足中小企业对融资和投资的需求。因此，园区可以去做孵化器，但不能一统天下搞垄断，而且只有丰富化之后，才有可能成长出更完善的孵化生态。